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房产税削减银云的黑暗衬里

来自丹帕克和简尼尔森的新房产税削减计划将为农村和南德克萨斯州的房主提供税务休息时间,以及较快崛起的家庭价值观的人的温和税收减免。但它也将向租赁者和大型纳税人(如炼油厂)的税务负担转移,同时为未来的立法者设定潜在的顾客。

这很容易说任何税收救济都比没有税收救济更好。在美国州长州长的46亿美元的财产和营业税削减中,毫无疑问的休息时间足够突破,以便从事一些胸部捶击。 “它已经姗姗来迟了,”帕特里克说。

参议员纳尔逊的一揽子计划包括25亿美元,以便在2016-17两年期称之为“税收救济”。为什么税收救济而不是税收?我们稍后会来。

参议院账单1将使学校税收的宅基地豁免从每年15,000美元增加到德克萨斯州家庭中位数市场价值的25%。尼尔森最初表示,2016年将增加至约33,625美元的豁免,并于2017年预计高达35,979美元。这基本上将在2016年享受约18,625美元。

要弄清楚拯救您的内容,将您当地的税率乘以186.25美元。在奥斯汀,税收储蓄将是约227美元;达拉斯,238美元; El Paso,230美元;沃思堡,246美元;和休斯顿,221美元。

因此,当地学区不会失去任何资金,预算包括25亿美元可以弥补失落的地区收入。通过新的宅基地豁免将要求在9月12日进行宪法修正案,以制定新的宅基地豁免。

拟议的宪法修正案还包括一项规定,以便在董事会上获取德克萨斯州房地产师协会:禁止对房地产转移收集销售税。这是2015年法国公布议程的最重要项目之一。 见第21页

此外,参议员尼尔森和参议员查尔斯·乔治城的参议院票据和第8张参议员·克斯·施德纳(R-Georgetown)将减少小企业的税收,从100万美元到400万美元,业务在支付国家特许经营税之前必须拥有的总收入,并将将所有企业的特许经营税率降至15%。 Schwertner表示,豁免将从特许经营税中删除德克萨斯州的52%的业务。

但所有的银色云都有一个黑暗的衬里,这个税务包也不例外。

毫无疑问,物业税是德克萨斯州税制的大象。国家 Comproller于12月份报告 该物业税收在2013年产生了452亿美元的国家和地方收入,占国家筹集的所有税收的45%。德克萨斯州单家族房屋的市场价值增长了370亿美元,评估价值增加了​​355亿美元,总学区应纳税价值8123亿美元。 (注意:从万亿达到十亿左右纠正。)德克萨斯州单家族住宅的应税评估占国家学区所有物业税价值的近44%。 

那些是让头脑陷入困境的数字。并记住这些增加的是2012年至2013年,当市场价值仅上涨3.87%时。 2006 - 2007年,在萧条之前,单身家庭的市场价值近12%。

这是侧面。财产价值在德克萨斯州不同地区的不同速率上不上下上下。德克萨斯州农村的家庭价值观在很大程度上停滞不前,并且在德克萨斯州的南部大量的家庭价值观下降。尽管您住在快速增长的郊区或第二寿命的内部城市社区,但您可能会尖叫您上升的房产税。当一个家庭的市场价值加倍时,其应税价值所持有的纳税价值只有10%的评估增加。除非您计划出售您的房屋,否则这种评估的迅速增加成为未实现资本收益的税。

这在帕特里克/尼尔森计划中创造了摩擦。如果您居住在价值观滞纳或下降的区域,这是税收休息的意外收获。如果您住在快速增加的区域,“税收救济”可能不会实际削减税收票据;它只会让它继续上升。

以下是从评估区记录中绘制的一些示例。我随机挑选了几个南德克萨斯州的房子来审查。

第一个是一个非常低收入的房屋,市场价值为22,453美元,目前的应税价值为7,453美元。 Patrick / Nelson计划完全擦除了这个房主的学校税,他们目前向唐娜ISD支付约94美元。

我在爱丁堡ISD看着另一个家,一个更多的中产阶级住宅,应征税价值122,867美元。由于房地产市场下降,房主已经看到,该房子的税收票据去年削减了227美元。税务计划将另有230美元的纳税削减。

我发现了一座奥斯汀的那些炎热的城市邻居之一,我发现了一座评估价值从2010年的288,944美元增加到2010年的223,042美元,因为学校税率约为1,639美元。但由于评估的10%限制增加,房屋将在今年的价格上涨32,000美元,增加几乎等于拟议的宅基地豁免增加。这个房主可能会在明年看到税收法案几乎与今年的税费相同,特别是当包括其他城市,县和特殊地区的税收。即使他们有税收救济,它们也不太可能觉得他们有税收。

学校区的2006年财产税交换的主要公共关系问题之一是被销售为减税。大多数被削减的硬样纳税人都与上述奥斯汀房主相同。他们认为他们正在削减税收,然后在他们的总账单没有下降时生气。请记住,纳税救济与税收不一样。

然后存在此套餐的额外问题,但公寓里的人们没有帮助。它没有为他们的房东提供税收救济,因此租户几乎没有可能租金救济。

同样,炼油厂等大型财产税人在本计划中没有财产税救济,但特许经营免税确实将小企业视为任何税收斗争中炼油厂的潜在盟友。我知道,对于大型石化,很难在你的心里得到一个柔软的位置。

然后有潜在的望远金率。 Patrick / Nelson计划将Homestead豁免的大小与德克萨斯州的中位数价格联系起来。在1985-90的主要衰退期间,德克萨斯州的许多家庭失去了他们的市场价值的一半。根据议会的报告,单家族家庭的市场价值下降了2008年经济衰退后立即下降。我们可能再也不会看到价格下降了100年代,但只是假设30%的下降,然后突然宅基地豁免差价近10,000美元。向愤怒的房主解释。

我曾经在测量糖果的商店学习过规则。如果有人想要一磅,首先在规模上放置四分之三,然后继续加入,直到你脚下。客户会感到非常高兴地获得更多。但如果你把一个磅点放在尺度上并拿走一些东西,那么客户会感到被骗。这就是许多房主在2006年的税收交换之后感受到的是,很可能在这个“税收救济”之后很可能有多种可能感受到什么。